Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang Benar

PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) adalah pajak yang diambil dari bumi dan atau bangunan sebab memiliki keuntungan atau kedudukan sosial bagi orang ataupun organisasi yang mempunyai hak atasnya. Adapun yang dimaksud dengan bumi antara lain tanah, kebun, sawah, pekarangan, tambak, sungai, danau, laut, tambang, dan hamparan bumi lainnya. Sementara bentuk bangunan meliputi rumah, hotel, apartemen, gedung, pagar, taman, pasar, mall, restoran, kolam renang, anjungan minyak, perkantoran, dan lain-lain. Ketentuan mengenai aturan PBB ini diatur oleh Undang-undang No. 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Yang selanjutnya diubah dalam Undang-undang No. 12 tahun 1994.

Landasan dasar yang digunakan untuk mengenakan pajak pada PBB adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NJOP ditentukan setiap tahun oleh Menteri Keuangan berdasarkan harga yang berkembang di masing-masing daerah. Bentuk objek pajak sendiri ada yang berupa tanah dan ada pula yang berupa bangunan. Sedangkan orang atau badan yang berkewajiban membayar pajak dinamakan subjek pajak. Sebagai WNI yang baik, kita harus patuh dan taat terhadap kewajiban membayar PBB. Sebab bagaimanapun juga PBB yang telah kita bayarkan tersebut digunakan untuk membangun negeri ini.

Di bawah ini merupakan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dari PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Di antaranya meliputi NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), NJOPTK (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak), dan NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Berikut ini adalah pengertian dari masih-masing faktor tersebut!

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

Penentuan besarnya NJOP merupakan kewenangan Menteri Keuangan yang dibantu oleh walikota atau bupati tiap-tiap wilayah. Beberapa faktor yang mempengaruhi nilai NJOP antara lain harga jual beli objek pajak, perbandingan NJOP yang sejenis, harga terbaru, dan besar NJOP pengganti.

NJOPTK (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

Ada juga istilah NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) yaitu batas NJOP atas bumi dan juga bangunan. Besarnya NJOPTKP ditentukan oleh pemerintah setempat sehingga bisa dimungkinkan setiap daerah mempunyai ketentuan NJOPTKP yang berbeda-beda. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 23/PMK.03/2014 tanggal 3 Februari 2014, NJOPTKP maksimal adalah Rp12 juta.

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

Penghitungan PBB dilakukan menurut prosentase tertentu dari NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Besar NJKP ini didapatkan dari besarnya NJOP dikurangi besar NJOPTKP atau dirumuskan NJKP = NJOP – NJOPTKP. Ketentuan prosentase NJKP untuk objek pajak perkebunan, kehutanan, dan pertambangan adalah 40 persen. Sementara itu, untuk objek pajak pedesaan dan perkotaan, prosentase NJKP-nya sebanyak 40 persen jika besar NJOP lebih dari Rp1 milyar serta 20 persen apabila besar NJOP kurang dari Rp1 milyar.

Klasifikasi Bumi dan Bangunan

Klasifikasi bumi dan bangunan ini merupakan pengelompokkan bumi dan bangunan menjadi kelas-kelas tertentu berdasarkan harga jual bumi dan bangunan tersebut setiap meter perseginya. Upaya klasifikasi ini berguna untuk mempermudah dalam menghitung pajak bumi dan bangunan (PBB).

Di bawah ini adalah contoh klasifikasi daftar nilai jual BUMI per m2 pada kelompok A, antara lain :

  • Kelas 17 : Apabila harga bumi sekitar Rp 748.000 sampai Rp 855.000, maka penghitungan PBB adalah Rp 802.000
  • Kelas 16 : Apabila harga bumi sekitar Rp 855.000 sampai Rp 977.000, maka penghitungan PBB adalah Rp 916.000
  • Kelas 15 : Apabila harga bumi sekitar Rp 977.000 sampai Rp 1.086.000, maka penghitungan PBB adalah Rp 1.032.000
  • Kelas 14 : Apabila harga bumi sekitar Rp 1.086.000 sampai Rp 1.207.000, maka penghitungan PBB adalah Rp 1.147.000

Sementara itu, berikut contoh daftar klasifikasi nilai jual BANGUNAN per m2 pada kelompok A yaitu :

  • Kelas 4 : Apabila harga bangunan sekitar Rp 656.000 sampai Rp 744.000, maka penghitungan PBB adalah Rp 700.000
  • Kelas 3 : Apabila harga bangunan sekitar Rp 744.000 sampai Rp 902.000, maka penghitungan PBB adalah Rp 823.000
  • Kelas 2 : Apabila harga bangunan sekitar Rp 902.000 sampai Rp 1.034.000, maka penghitungan PBB adalah Rp 968.000
  • Kelas 1 : Apabila harga bangunan sekitar Rp 1.034.000 sampai Rp 1.366.000, maka penghitungan PBB adalah Rp 1.200.000

Rumus Penghitungan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

Besar PBB dapat diketahui dengan menghitung tarif PBB dikalikan prosentasi NJKP dan dikalikan besar NJKP. Tarif PBB sendiri telah ditentukan oleh pemerintah senilai 0,5 persen.

Dan berikut adalah rumus penghitungan PBB dalam model matematika :

PBB = 0,5 % x NJKP (%) x (NJOP – NJOPTKP)

CONTOH SOAL

David Beckham mempunyai tanah seluas 900 m2 dengan harga jual Rp950.000/m2. Ia membangun rumah berukuran 250 m2 di atas tanah tersebut, di mana harga jualnya mencapai Rp1.200.000.000. Tak ketinggalan, sebuah kolam renang berpenampang 100 m2 senilai Rp1.000.000/m2 juga turut menghiasi huniannya. Berapakah pajak PBB terutang yang harus dibayarkan oleh David Beckham setiap tahunnya?

Diketahui :

Tanah = luas : 900 m2; harga jual : Rp950.000/m2 jadi termasuk kelompok 16 A sehingga harga jual dihitung menjadi Rp916.000/m2. (lihat contoh klasifikasi bumi dan bangunan)

Rumah = luas 250 m2 dan harga jual Rp1.200.000/m2; jadi termasuk kelompok 1 A sehingga harga jual dihitung menjadi Rp1.200.000/m2. (lihat contoh klasifikasi bumi dan bangunan)

Kolam renang = luas 100 m2 dan harga jual Rp1.000.000/m2; jadi termasuk kelompok 2 A sehingga harga jual dihitung menjadi Rp968.000/m2. (lihat contoh klasifikasi bumi dan bangunan)

Ditanyakan :

Berapakah pajak PBB terutang yang harus dibayarkan oleh David Beckham setiap tahunnya?

Jawab :

(i) Menghitung NJOP Bumi dan Bangunan

– NJOP tanah = 900 m2 x Rp916.000 = Rp824.400.000

– NJOP rumah = 250 m2 x Rp1.200.000 = Rp300.000.000

– NJOP kolam renang = 100 m2 x Rp968.000 = Rp96.800.000

– NJOP Bumi dan Bangunan = NJOP tanah ditambah NJOP rumah ditambah NJOP kolam renang = Rp1.221.200.000

(ii) Menghitung NJKP dengan asumsi NJOPTKP = Rp12.000.000

– NJKP = NJOP – NJOPTKP = Rp1.221.200.000 – Rp12.000.000 = Rp1.209.200.000

(iii) Menghitung PBB

– PBB = 0,5% x NJKP (%) x NJKP = 0,5% x 40% x Rp1.209.200.000 = Rp2.418.400

Kesimpulannya, jadi pajak PBB terutang yang harus dibayarkan oleh David Beckham adalah Rp2.418.400 per tahun.