Sipil
Oct8

Belajar Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Bagaimana cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)? Tahukah anda, pajak yang diambil dari bumi dan bangunan karena mempunyai keuntungan atau kedudukan sosial bagi orang ataupun badan yang memiliki hak atasnya dinamakan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Yang dimaksud bumi antara lain tanah, kebun, sawah, pekarangan, tambang, danau, tambak, dan hamparan bumi lainnya. Sementara bentuk bangunan meliputi rumah, hotel, apartemen, gedung, pagar, taman, pasar, mall, kolam renang, anjungan minyak, perkantoran, dan lain-lain. Ketentuan mengenai PBB diatur oleh Undang-undag No. 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang selanjutnya dirubah dalam Undang-undang No. 12 tahun 1994.

Landasan dasar yang dipakai untuk mengenakan pajak pada PBB yaitu NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). NJOP ditentukan setiap tahun oleh Menteri Keuangan berdasarkan harga yang berkembang di masing-masing daerah. Bentuk objek pajak sendiri ada yang berupa tanah dan ada pula yang berupa bangunan. Sedangkan orang atau badan yang berkewajiban membayar pajak dinamakan subjek pajak.

cara-menghitung-pbb.jpg

Ilustrasi

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

Penentuan besarnya NJOP merupakan kewenangan Menteri Keuangan yang dibantu oleh Walikota/Bupati tiap-tiap wilayah. Beberapa faktor yang mempengaruhi NJOP antara lain harga jual beli objek pajak, perbandingan NJOP yang sejenis, harga terbaru, dan besar NJOP pengganti.

NJOPTK (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

Ada juga istilah NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) yaitu batas NJOP atas bumi dan bangunan. Besarnya NJOPTKP ditentukan oleh pemerintah setempat sehingga bisa dimungkinkan setiap daerah memiliki ketentuan NJOPTKP yang berbeda-beda. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 23/PMK.03/2014 tanggal 3 Februari 2014, NJOPTKP maksimal adalah Rp12 juta.

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

Penghitungan PBB dilakukan menurut prosentase tertentu dari NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Besar NJKP ini didapatkan dari besar NJOP dikurangi besar NJOPTKP atau dirumuskan NJKP = NJOP – NJOPTKP. Ketentuan prosentase NJKP untuk objek pajak perkebunan, kehutanan, dan pertambangan adalah 40 persen. Sedangkan untuk objek pajak perdesaan dan perkotaan, prosentase NJKP-nya sebanyak 40 persen jika besar NJOP lebih dari Rp1 milyar serta 20 persen apabila besar NJOP kurang dari Rp1 milyar.

Klasifikasi Bumi dan Bangunan

Klasifikasi bumi dan bangunan merupakan pengelompokkan bumi dan bangunan menjadi kelas-kelas tertentu berdasarkan harga jual bumi dan bangunan tersebut setiap meter perseginya. Klasifikasi ini berguna untuk mempermudah dalam menghitung pajak bumi dan bangunan (PBB). Di bawah ini ialah contoh klasifikasi daftar nilai jual BUMI per m2 pada kelompok A, antara lain :

  • Kelas 17 : jika harga bumi sekitar 748.000 sampai 855.000, maka penghitungan PBB adalah 802.000
  • Kelas 16 : jika harga bumi sekitar 855.000 sampai 977.000, maka penghitungan PBB adalah 916.000
  • Kelas 15 : jika harga bumi sekitar 977.000 sampai 1.086.000, maka penghitungan PBB adalah 1.032.000
  • Kelas 14 : jika harga bumi sekitar 1.086.000 sampai 1.207.000, maka penghitungan PBB adalah 1.147.000

Sementara itu, berikut contoh daftar klasifikasi nilai jual BANGUNAN per m2 pada kelompok A yaitu :

  • Kelas 4 : jika harga jual bangunan sekitar 656.000 sampai 744.000, maka penghitungan PBB adalah 700.000
  • Kelas 3 : jika harga bangunan sekitar 744.000 sampai 902.000, maka penghitungan PBB adalah 823.000
  • Kelas 2 : jika harga bangunan sekitar 902.000 sampai 1.034.000, maka penghitungan PBB adalah 968.000
  • Kelas 1 : jika harga bangunan sekitar 1.034.000 sampai 1.366.000, maka penghitungan PBB adalah 1.200.000

Rumus Penghitungan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)

Besar PBB dapat diketahui dengan menghitung tarif PBB dikalikan prosentasi NJKP dan dikalikan besar NJKP. Tarif PBB sendiri telah ditentukan oleh pemerintah senilai 0,5 persen. Dan berikut adalah rumus penghitungan PBB dalam model matematika :

PBB = 0,5 % x NJKP (%) x (NJOP – NJOPTKP)

Contoh Soal

David Beckham mempunyai tanah seluas 900 m2 dengan harga jual Rp950.000/m2. Ia membangun rumah berukuran 250 m2 di atas tanah tersebut, di mana harga jualnya mencapai Rp1.200.000.000. Tak ketinggalan, sebuah kolam renang berpenampang 100 m2 senilai Rp1.000.000/m2 juga turut menghiasi huniannya. Berapakah pajak PBB terutang yang harus dibayarkan oleh David Beckham setiap tahunnya?

Diketahui :

1). Tanah = luas : 900 m2; harga jual : Rp950.000/m2 jadi termasuk kelompok 16 A sehingga harga jual dihitung menjadi Rp916.000/m2. (lihat contoh klasifikasi bumi dan bangunan)

Rumah = luas 250 m2 dan harga jual Rp1.200.000/m2; jadi termasuk kelompok 1 A sehingga harga jual dihitung menjadi Rp1.200.000/m2. (lihat contoh klasifikasi bumi dan bangunan)

Kolam renang = luas 100 m2 dan harga jual Rp1.000.000/m2; jadi termasuk kelompok 2 A sehingga harga jual dihitung menjadi Rp968.000/m2. (lihat contoh klasifikasi bumi dan bangunan)

Ditanyakan : Berapakah pajak PBB terutang yang harus dibayarkan oleh David Beckham setiap tahunnya?

Jawab :

(i) Menghitung NJOP Bumi dan Bangunan

– NJOP tanah = 900 m2 x Rp916.000 = Rp824.400.000

– NJOP rumah = 250 m2 x Rp1.200.000 = Rp300.000.000

– NJOP kolam renang = 100 m2 x Rp968.000 = Rp96.800.000

– NJOP Bumi dan Bangunan = NJOP tanah ditambah NJOP rumah ditambah NJOP kolam renang = Rp1.221.200.000

(ii) Menghitung NJKP dengan asumsi NJOPTKP = Rp12.000.000

– NJKP = NJOP – NJOPTKP = Rp1.221.200.000 – Rp12.000.000 = Rp1.209.200.000

(iii) Menghitung PBB

– PBB = 0,5% x NJKP (%) x NJKP = 0,5% x 40% x Rp1.209.200.000 = Rp2.418.400

Kesimpulannya, jadi pajak PBB terutang yang harus dibayarkan oleh David Beckham adalah Rp2.418.400 per tahun.